À Arras, les DPE dessinent un parc ancien dominé par D, avec un enjeu autour de E

Une photographie de septembre 2026, pas un recensement des logements

À Arras, l’actualité immobilière du 24 septembre 2026 tient ici à la lecture actualisée des données de diagnostic, et non à un événement municipal. La dernière extraction ADEME utilisée, datée du 18 septembre 2026, rassemble 17 575 diagnostics enregistrés dans le périmètre local. Son trait le plus visible est la place de la classe D : 7 071 enregistrements, soit 40,2 % du total. La classe E représente ensuite un enjeu distinct, avec 3 633 diagnostics, soit 20,7 %. Pour les vendeurs, les bailleurs et les acquéreurs, cette photographie invite donc à regarder au-delà des seules étiquettes F et G, qui réunissent 12,0 % des enregistrements.

Le périmètre correspond à la commune d’Arras, identifiée par le code INSEE 62041. Le jeu local retient une population communale de référence de 42 875 habitants. Ce chiffre situe le territoire, mais ne constitue pas un dénominateur permettant de mesurer la couverture des logements par les diagnostics. Surtout, un même logement peut apparaître plusieurs fois dans la base : les 17 575 lignes ne désignent donc pas 17 575 biens distincts. Cette limite accompagne toute l’analyse. Les proportions décrivent les diagnostics enregistrés dans l’extraction, sans établir la répartition exacte des étiquettes parmi tous les logements uniques de la commune.

La classe D constitue le centre du profil énergétique enregistré

La distribution des étiquettes donne à Arras un profil précis : D est la classe la plus représentée, devant C, puis E. La classe C rassemble 4 399 diagnostics, soit 25,0 % du total, tandis que D en concentre 40,2 %. Ces deux catégories occupent ainsi une place centrale dans la photographie locale. À l’autre extrémité, A compte 98 diagnostics, soit 0,6 %, et B en compte 266, soit 1,5 %. Cette lecture n’autorise pas à qualifier un bien particulier à partir de son adresse communale. Elle fournit plutôt un contexte pour situer son étiquette parmi celles présentes dans la base.

L’intérêt de cette répartition est de ne pas réduire le parc diagnostiqué à ses catégories les plus défavorables. Les diagnostics F sont au nombre de 1 751, soit 10,0 %, et les G au nombre de 357, soit 2,0 %. Leur regroupement atteint 2 108 enregistrements, soit 12,0 %. Ce volume reste important à examiner, mais il ne constitue pas le groupe dominant. Pour un propriétaire vendeur ou un acquéreur, la classe D donne donc le principal point de comparaison statistique local. Elle ne fournit toutefois, à elle seule, aucune indication sur un prix de vente, un délai de transaction ou le résultat d’une négociation.

• Classes A et B : respectivement 98 et 266 diagnostics enregistrés, soit 0,6 % et 1,5 %.
• Classes C et D : respectivement 4 399 et 7 071 diagnostics enregistrés, soit 25,0 % et 40,2 %.
• Classe E : 3 633 diagnostics enregistrés, soit 20,7 %.
• Classes F et G : 2 108 diagnostics enregistrés ensemble, soit 12,0 %.

La classe E élargit l’enjeu au-delà des seuls diagnostics F et G

Avec 3 633 diagnostics enregistrés, la classe E est plus représentée que les classes F et G réunies, qui totalisent 2 108 enregistrements. Cette différence est l’un des enseignements utiles de la photographie arrageoise. Une lecture centrée uniquement sur F et G laisserait de côté une catégorie plus nombreuse, elle aussi concernée par les faits réglementaires fournis, selon qu’il s’agit de location ou de vente. Il faut néanmoins conserver la bonne unité de compte : ces effectifs ne donnent ni le nombre de bailleurs concernés ni celui des vendeurs soumis à un audit. Ils décrivent des étiquettes dans une base de diagnostics.

Pour la location en métropole, les logements classés G ne satisfont plus le critère de décence énergétique pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. Les échéances prévues concernent ensuite F en 2028 et E en 2034. À la date de cette analyse, ces catégories ne se trouvent donc pas au même point du calendrier. Présenter E comme déjà soumis à la même échéance que G serait inexact. Inversement, écarter E de l’analyse ferait perdre de vue le groupe le plus fourni parmi ces trois classes. La photographie éclaire ainsi des horizons différents, sans mesurer combien de logements uniques sont effectivement proposés à la location.

• G : le critère de décence énergétique n’est plus satisfait pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 en métropole.
• F : l’échéance prévue pour la décence énergétique locative est 2028.
• E : l’échéance prévue pour la décence énergétique locative est 2034.

Un corpus géolocalisé marqué par les constructions de 1948 à 1974

L’ancienneté du bâti apporte une deuxième clé de lecture, distincte de la distribution énergétique. La période dominante est 1948-1974, avec 47,7 % du corpus géolocalisé. Le bâti antérieur à 1949 représente 18,6 %, celui antérieur à 1975 atteint 66,3 %, et les périodes antérieures à 2001 rassemblent 86,7 %. Ces repères décrivent un corpus largement composé de constructions anciennes. Ils ne doivent cependant pas être additionnés : les seuils chronologiques se recouvrent, et la période 1948-1974 n’est pas identique à une catégorie strictement postérieure à 1948. Leur intérêt est de montrer la profondeur historique du bâti observé, non de former des parts indépendantes.

La coexistence d’un bâti ancien et d’une forte présence de la classe D ne démontre pas que l’âge explique à lui seul les performances enregistrées. Les faits disponibles ne croisent pas, logement par logement, la période de construction et l’étiquette énergétique. Ils ne permettent donc pas d’attribuer les diagnostics E, F ou G à une période précise, ni d’affirmer qu’une construction ancienne porte nécessairement une étiquette défavorable. Pour un acquéreur, la date de construction et le DPE restent ici deux informations différentes. Pour un propriétaire, le profil historique communal contextualise son bien, mais ne remplace pas la lecture de son diagnostic individuel.

Surface et énergie : des médianes pour situer, pas pour prédire

Les maisons individuelles représentent 14,5 % dans le jeu local, tandis que la surface médiane indiquée est de 62 m². Ces deux mesures complètent le portrait sans décrire un logement type qui résumerait Arras. La médiane est un repère central de la distribution, pas la surface de chaque bien diagnostiqué. De même, la proportion de maisons ne permet pas de déduire combien de maisons uniques figurent dans la base, puisque les enregistrements peuvent se répéter pour un même logement. Elle ne renseigne pas non plus sur la répartition des étiquettes à l’intérieur de cette catégorie : aucun croisement de ce type n’est fourni.

La consommation médiane ressort à 215 kWh/m²/an et le coût énergétique annuel médian estimé à 1 211 €. Ces valeurs sont utiles pour situer les niveaux centraux observés dans l’extraction, mais elles ne constituent pas une prévision individuelle. Le coût est expressément une estimation, et sa médiane ne correspond pas à une facture garantie pour un vendeur, un bailleur ou un futur occupant. Il serait également incorrect de réunir automatiquement les 62 m², les 215 kWh/m²/an et les 1 211 € pour présenter le portrait d’un même logement réel. Les données fournies ne disent pas que ces trois valeurs concernent un seul et même enregistrement.

Le gaz naturel ressort dans l’extraction, sans expliquer seul les étiquettes

Le gaz naturel apparaît comme chauffage principal dans 8 044 diagnostics de l’extraction. Ce volume en fait un élément important du profil local fourni, au même titre que l’ancienneté du bâti et la place de la classe D. Il s’agit cependant, là encore, d’un nombre de diagnostics, et non d’un décompte certain de logements uniques équipés au gaz. Les faits disponibles ne donnent pas la distribution complète des autres modes de chauffage. Ils ne permettent pas non plus de rattacher ces 8 044 enregistrements à une surface médiane particulière ou à une période de construction déterminée dans le corpus géolocalisé.

Pour interpréter cette présence du gaz, la prudence consiste surtout à ne pas lui attribuer un effet que les données ne mesurent pas. Aucun croisement fourni ne précise combien de diagnostics au gaz sont classés C, D, E, F ou G. Il serait donc infondé d’expliquer les 40,2 % de D par cette énergie, ou de lui associer automatiquement le coût médian de 1 211 €. Pour un acquéreur comme pour un bailleur, le chauffage principal, l’étiquette et l’estimation du coût énergétique sont des éléments à lire ensemble à l’échelle du bien concerné, sans transformer leur présence dans une même extraction en relation de cause à effet.

Vendre, louer ou acheter : trois lectures à distinguer

Du côté de la vente, le fait réglementaire fourni concerne l’audit énergétique des maisons individuelles et des immeubles en monopropriété classés E, F ou G en métropole. La classe E entre dans ce champ depuis le 1er janvier 2025. Cette règle ne doit pas être confondue avec le calendrier de décence énergétique locative. Elle ne peut pas davantage être appliquée mécaniquement à tous les diagnostics E, F et G de la base arrageoise : celle-ci ne donne pas le nombre de ventes concernées ni le croisement entre étiquette et forme de propriété. La part de 14,5 % de maisons ne suffit pas à combler cette absence.

Les conséquences concrètes diffèrent donc selon le projet. Pour le vendeur, la question de l’audit combine le type de bien et son classement énergétique. Pour le bailleur, la lecture porte sur l’étiquette et sur les échéances du critère de décence énergétique. Pour l’acquéreur, les statistiques locales servent à replacer les informations du bien dans un contexte, sans les remplacer. Rien dans les faits fournis ne mesure un écart de prix entre classes, un délai de vente ou le coût d’une intervention. Cette analyse ne peut donc ni chiffrer une décote, ni promettre une économie, ni annoncer le résultat d’un projet de travaux.

• Vente : distinguer le champ de l’audit énergétique des simples effectifs d’étiquettes présents dans l’extraction.
• Location : distinguer la situation des G depuis 2025 des échéances prévues pour F en 2028 et E en 2034.
• Acquisition : utiliser les statistiques communales comme contexte, sans attribuer les médianes locales au bien étudié.

Risques et limites : ce que cette photographie ne tranche pas

Les informations Géorisques recensent trois familles : mouvement de terrain, séisme et transport de marchandises dangereuses. Le potentiel radon est indiqué à 1, tandis que la zone sismique n’est pas renseignée. Ces mentions forment un volet distinct de la performance énergétique. Elles ne permettent pas d’attribuer un niveau d’exposition précis à chaque logement diagnostiqué, ni d’établir un lien avec les classes D ou E. L’absence de renseignement sur la zone sismique doit rester présentée comme une donnée manquante, et non comme une absence de risque. De même, la valeur du potentiel radon ne doit pas recevoir ici une interprétation supplémentaire absente des faits fournis.

Enfin, cette extraction offre une photographie, pas une trajectoire. Sans série antérieure comparable parmi les faits fournis, il n’est pas possible d’affirmer que le parc diagnostiqué s’améliore, se dégrade ou change de rythme. Aucun résultat chiffré par secteur n’est fourni non plus : aucun classement interne à Arras ne peut être établi ici. Le constat solide reste celui d’une base dominée par D, avec un groupe E plus nombreux que F et G réunis, dans un corpus géolocalisé marqué par l’ancienneté. C’est cette articulation qui rend la mise à jour utile, à condition de toujours séparer contexte communal, caractéristiques du bien et nombre de logements uniques.